Yeni Eve Geçiş
Hollanda’da mevcut evinizi satmadan önce yeni bir ev almayı mı planlıyorsunuz? Bu süreçte karşılaşabileceğiniz finansal zorlukları ve fırsatları keşfedin. Bridge mortgage (overbruggingshypotheek) gibi çözümlerle nakit akışınızı nasıl optimize edebileceğinizi öğrenin. Vergi avantajlarını korumanın yollarını ve mevcut evinizi kiralama seçeneğinin detaylarını inceleyin. mortgagecenter.nl, taşınma sürecinizde bilinçli kararlar almanız için kapsamlı bir rehber sunuyor.
Bu sayfada
Paylaşmak için:
- SaglayiciFaiz %
-
ABN AMRO
3.45%
-
Rabobank
3.69%
-
ING
3.60%
-
ASN Bank
3.38%
-
Lloyds Bank
3.25%
Taşınıyorum
Hollanda’da bir ev sahibisiniz ama başka bir eve taşınmak istiyorsunuz. Bu durumda ilk yapmanız gereken şey kendi mevcut evinizin değerini belirlemek olmalı.
Evinizin değeri evin kredisinden daha yüksekse, getirisini bir sonraki evinizde kullanabilirsiniz.
Hollanda’da son yıllarda ev fiyatlarının ciddi bir artış göstermiş olması bir gerçek, ancak krediniz evin değerinden daha yüksekse bireysel olarak seçenekleri değerlendirmek gerekir.
Bir sonraki evinizi alırken, maksimum kredi hesaplaması farklılık gösterir. İnternette bulabileceğiniz araçlar size kesin bir sonuç vermez. Bunun nedeni, genellikle yeni kredinizin vadesinin 360 ay olarak hesaplanmamasıdır. Yeni evinizin kredi vadesi, önceki kredi geçmişinize bağlı olarak değişir. Bu yüzden mutlaka bir uzmandan destek almanız önemlidir. Aksi takdirde, yanlış bir başvuru ilerleyen dönemde vergisel sorunlara yol açabilir.
Evin getirisi
Siyasetin güncel bir konusu olmasına rağmen, evden yaptığınız karın bir vergisi yoktur. Evin getirisini istediğiniz gibi kullanabilirsiniz; ancak vergi avantajını sürdürmek istiyorsanız, tüm getirisini yeni bir ev için kullanmak zorundasınız. Vergi avantajı, vergi dairesinden aylık veya yıllık olarak geri alınan faiz ödemesidir.
Size Uygun Seçenek Hangisi?
Ana Seçenekler
Önce yeni ev almak:
Yeni evinizi satın aldıktan sonra mevcut evinizi satarsınız. Bu durumda bridge loan gibi finansal çözümler devreye girebilir.
Önce mevcut evi satmak:
Mevcut evinizi sattıktan sonra yeni evinizi satın alırsınız. Daha risksiz ve sade bir yöntemdir.
Mevcut evinizi kiraya vermek:
Evinizi satmadan elinizde tutar ve kiraya vererek gelir elde edersiniz.
Önce satın almak
Eğer ilk olarak başka bir ev satın alırsanız, yeni evinizde rahat ve sakin bir şekilde taşınma fırsatınız olur. Eğer gerekirse, yeni evinizde tadilat yaptırabilir ve sonra taşınabilirsiniz. Ancak bu seçenekte bir süre çift mortgage ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca, eğer evinizi satılığa çıkarmaya çok geç kalırsanız, değerini kaybedebilir.
Bu durumda, “bridge mortgage” gibi seçenekler de gündeme gelebilir.
Bridge Loan (Köprü Kredisi) Nedir?
Yeni bir eve taşınmadan önce, mevcut evinizi satmadan da ikinci evinizi satın almanız mümkün. Bridge loan (köprü kredisi), bu noktada devreye girer ve size önemli bir finansal esneklik sağlar.
Nasıl Çalışır?
1. Evinizin değer artışını satmadan kullanırsınız.
Mevcut evinizin satışından elde edeceğiniz karı (overvalue), evi satmadan önce bridge loan aracılığıyla kullanabilirsiniz.
2. Kendi nakitinizi kullanmadan ev alabilirsiniz.
Yeni evinizi alırken birikiminizi harcamadan, köprü kredisiyle gerekli peşinatı ve masrafları karşılayabilirsiniz.
3. Örnek hesaplama:
- Mevcut evin değeri: €500.000
- Mevcut mortgage borcu: €350.000
- Bankanın uyguladığı %10 güvenlik payı: €50.000
- Kullanabileceğiniz bridge loan: €500.000 – €50.000 – €350.000 = €100.000
4. Avantajları:
Yeni evinizin finansmanında daha güçlü bir pozisyona sahip olursunuz.
Alım-satım masraflarını cebinizden karşılamak zorunda kalmazsınız.
Sabit mortgage tutarınız daha düşük olur.
Önce kendi evinizi satmak
Eğer emin adımlarla ilerlemek isterseniz, ilk olarak kendi evinizi satabilirsiniz. Bu durumda evinizin tapu devri gerçekleşir ve evden yapacağınız kâr hesabınıza geçmiş olur. Ancak bir süreliğine başka bir eve geçmek zorunda kalirsiniz. Bu durumda, kısa süreliğine ailenizin yanında kalabilir ya da baska bir ev kiralamak durumundasiniz. Ancak bu seçenekte, çift taşınma masrafları olacaktir.
Mevcut evinizi kiralamak
Bir başka seçenek de, evinizi satmamak ve kiralamaktır. Bu seçenek birçok ayrıntı içerir ve bu nedenle, eğer böyle bir düşünceniz varsa, lütfen bizimle iletişime geçin. Size daha ayrıntılı bilgi verebilir ve sizin için en uygun seçenekleri değerlendirebiliriz.
Frequently Asked Questions
Evet, çoğu kredi kuruluşu bir taşıma planı (verhuisregeling) sunar. Bu sayede, mevcut konut kredinizin avantajlı faiz oranını ve kalan vadesini bir sonraki evinize aktarabilirsiniz.
Yeni eviniz için mevcut borcunuzdan daha yüksek bir krediye mi ihtiyacınız var? O zaman, aradaki ek miktar için o günkü güncel piyasa faiz oranını ödersiniz. Bankanızın bu imkanı sunup sunmadığını ve her şeye rağmen krediyi tamamen yenilemenin (refinancing) sizin için daha karlı olup olmayacağını sizin adınıza kontrol edebiliriz.
Çoğu kredi kuruluşu, geçici kredi (overbruggingsmortgage) için genellikle 12 ay süre belirler. Eğer eviniz bu süre sonunda hâlâ satılmamışsa, banka sizinle durumu görüşmek isteyecektir.
Uç durumlarda banka, geçici krediyi başka bir yolla geri ödemenizi talep edebilir veya uygulanan faiz oranını artırabilir. Bu nedenle, baştan gerçekçi bir satış stratejisine sahip olmak hayati önem taşır.
Eğer satıştan elde edilen gelir beklediğinizden düşük çıkarsa, geçici kredi (overbruggingshypotheek) borcunu kapatmak için elinizde daha az para kalacaktır. Bu durumda, geçici kredi üzerinde bir bakiye borç oluşur.
Bu aradaki farkı kendi birikimlerinizle (öz sermayenizle) kapatmanız gerekir. İşte tam da bu riskli senaryo nedeniyle bankalar, önlem olarak genellikle evin tahmini değerinin sadece %90‘ı üzerinden hesaplama yaparlar.
Birçok banka geleneksel olarak üç yıllık muhasebe kaydı istese de, günümüzde girişimciler için çok daha fazla seçenek mevcut. Faaliyet gösterdiğiniz sektöre ve gelecek planlarınızın gerçekçiliğine bağlı olarak, sadece bir yıldır iş başında olsanız bile genellikle kredi başvurusu yapabiliyoruz. Bu durumda, ilk yıl elde ettiğiniz brüt kârı temel alıyoruz.
Şunu unutmamakta fayda var: Bankalar bu tarz durumlarda genellikle temkinli davranır. Olası risklere karşı brüt kârınız üzerinden bir miktar kesinti yaparak hesaplama yapabilirler.
2026 yılında, konut alımları için üç farklı vergi oranı uygulanmaktadır. Ödeyeceğiniz miktar, yaşınıza ve evi ne amaçla kullanacağınıza göre değişir.
İşte güncel oranlar:
1. İlk Kez Ev Alanlar İçin Vergi Muafiyeti: %0
Eğer 18 ile 35 yaş arasındaysanız, hayatınızda bir defaya mahsus olmak üzere ev alırken tapu devir vergisi ödemezsiniz.
Ev Değeri Sınırı: 2026 yılında, evin değeri 555.000 €‘yu aşmamalıdır. Eğer evin fiyatı bu sınırı geçerse, tüm tutar üzerinden %2 vergi ödersiniz.
İkamet Şartı: Evde kendiniz uzun süreli oturmalısınız.
Tek Seferlik Hak: Bu muafiyetten daha önce yararlanmamış olmanız gerekir.
2. Standart Oran: %2
Evi kendi oturumu için alan ancak “ilk kez ev alanlar” muafiyetinden yararlanamayan herkes için geçerli olan orandır. Örneğin; 35 yaşından büyükseniz veya aldığınız evin değeri 555.000 €’nun üzerindeyse bu oranı ödersiniz.
3. İkinci Ev veya Yatırım: %8
1 Ocak 2026’dan itibaren, asıl ikametgahınız olarak kullanmayacağınız mülkler için vergi oranı %8‘e düşürülmüştür (daha önce %10,4 idi). Bu oran; yazlıklar, ikinci evler veya kiraya vermek amacıyla alınan konutlar için geçerlidir.
Önemli Not: Ticari binalar, ofisler ve dükkanlar için %10,4 olan yüksek vergi oranı uygulanmaya devam etmektedir..
Hollanda’da noter, bir mülkün alım ve satımında çok kritik bir rol oynar. Noter; mülkiyet devrinin yasalara uygun yapıldığından ve tüm mali işlemlerin güvenli bir şekilde yönetildiğinden emin olan bağımsız bir taraftır.
Noterin temel görevleri şunlardır:
1. Yasal Devir ve Kontrol
Mülkiyet Devri: Noter, mülkü resmi olarak satıcıdan alıcıya devreden devir teslim senedini (leveringsakte) hazırlar.
İpotek Kaydı: Noter, ipotek senedini (hypotheekakte) hazırlar ve banka adına mülk üzerinde bir ipotek hakkı tesis eder.
Kimlik Kontrolü: Noter hem alıcının hem de satıcının kimliğini kontrol eder; ayrıca satıcının mülkü satmaya yasal hakkı olup olmadığını doğrular.
2. Para Akışının Yönetimi
Güvenli Hesap (Derdenrekening): Tüm para (bankadan gelen kredi tutarı ve sizin kendi katkınız), notere ait olan ve devlet koruması altındaki özel bir emanet hesabına yatırılır.
Ödemelerin Yapılması: Ancak tapu senetleri Tapu Dairesi’ne (Kadaster) kaydedildikten ve her şey doğrulandıktan sonra noter, satış bedelini satıcıya öder. Diğer masraflar (vergi ve danışmanlık ücretleri gibi) ilgili kurumlara noter tarafından aktarılır.
3. Resmi Kayıtlara Tescil
Tapu Dairesi (Kadaster): Senetler imzalandıktan sonra noter, bunların Tapu Dairesi’nin resmi kayıtlarına geçmesini sağlar. Ancak bu kayıttan sonra resmen yeni malik olursunuz.
4. Bilgilendirme Yükümlülüğü
Açıklama: Randevu sırasında noter senetleri okur (genellikle özetler) ve imzaladığınız belgelerin yasal sonuçları hakkında size bilgi verir.
Eğer Hollandaca diline yeterince hakim değilseniz, noter huzurunda yeminli bir tercümanın bulunması yasal bir zorunluluktur.