İlk evim
Hollanda’da ilk ev alımı heyecan vericidir. Evi bulduktan sonra konut kredisi (hypotheek) düzenlemeniz gerekir. Bu süreçte aylık giderleriniz, banka şartları ve gelecek planlarınızı dikkate almalısınız. Uzun vadeli bir borç altına girdiğiniz için uzman desteği almanız kritik önem taşır.
Bu sayfada
Paylaşmak için:
- SaglayiciFaiz %
-
ABN AMRO
3.45%
-
Rabobank
3.69%
-
ING
3.60%
-
ASN Bank
3.38%
-
Lloyds Bank
3.25%
Maksimum konut kredisi
Kredi danışmanı bankadan alınabilinecek maximum kredi tutarını hesaplama konusunda size yardımcı olacaktır; ancak bankadan çekebileceğiniz maximum tutar kadar sizin ne kadar aylık taksit ödemek istediğiniz de bu noktada çok önemlidir. Bazen ikisi arasında büyük farklılıklar söz konusu olabilmektedir. Çekilecek rakamı belirlerken son dönemde artan enerji fiyatlarının da dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Yaşamak istediğiniz bölgeyi belirleyin
Bu konu belki de işin en zor kısmı. Bu noktada farklı bölge ve şehirlerde mümkün olabildiğince çok sayıda ev görmeniz sizin ne tür ev ve mahallelerden hoşlandığınızı fark etmenizi sağlayacak olması açısından önemli. Okul, hastane, süpermarket v.b. gibi temel ihtiyaçlara erişim kolaylığı da dikkat edilmesi gereken önemli konulardan biri.
Bir bölgenin yaşanabilirlik kalitesi hakkında öncül bilgi sahibi olmak isterseniz leefbaarometer.nl web sitesine göz atmanızı tavsiye ederiz.
Emlakçı ile çalışmak istiyor musunuz?
Emlakçının temel görevi, sorunsuz ve doğru fiyatla ev sahibi olmanızı sağlamaktır. Sizin tarafınızda yer alarak sürecin artılarını ve eksilerini size açıklar. Özellikle şu konularda size yardımcı olur:
Sözleşme: Alım-satım sözleşmesinin detaylarını size açıklar.
Fiyat Belirleme: Teklif verirken en doğru fiyatı bulmanızı sağlar.
Pazarlık: Sizin adınıza karşı tarafla pazarlık yapar.
Maliyet Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Emlakçı ücretleri genellikle satış bedeli üzerinden yüzde (%) ile hesaplanır. İlk bakışta bir masraf gibi görünse de, yapacağı pazarlık ve önleyeceği hatalar sayesinde aslında size tasarruf ettirir.
Küçük bir tavsiye: Piyasadaki ücretler değişkenlik gösterebilir. En iyi hizmeti dogru fiyata almak için farklı emlakçıdan teklif isteyebilirsiniz.
Hayalinizdeki evi buldunuz mu?
Bir sonraki aşama eve teklif verilmesi aşamasıdır.
Emlakçınız varsa teklifi emlakçınızla beraber hazırlayabilirsiniz. Emlakçınız yoksa kendiniz de hazırlayabilirsiniz. Bu durumda dilerseniz bizler de size destek olabiliriz.
Teklif verirken hangi şartlarda teklif vereceğinize karar vermiş olmanız gerekir. Fiyatın ne olacağı, finansman sağlama şartının olup olmayacağı , teknik rapor, geçerlilik süresi v.b. detaylar göz önünde bulundurulmalıdır.
Finansman sağlama şartı kredinizde bir pürüz çıkarsa, sözleşmenizi cezasız iptal edebilme şansı sağlar.
Teklif verme aşaması mutlaka finansal danışmanınızla koordineli bir şekilde yürütülmelidir. Sürekli değişen faizler ve kanunlardan dolayı maksimum kredi tutarınızda değişiklikler söz konusu olabilmektedir.
Sadece bir mortgage danışmanı gibi değil, aynı zamanda güvenilir bir “trusted advisor” gibi her konuda destek oldu. Çalıştıkları platform çok kullanışlı, tüm doküman yönetimi sorunsuz ve şeffaf ilerledi. Engin Bey her zaman ulaşılabilir, yoğun olsa bile mutlaka nazikçe geri dönüş yapıyor ve uygun zaman dilimini planlıyor.
Tüm sorularıma, kaygılarıma ve fikirlerime sabırla yanıt verdi. Süreç boyunca kendimi güvende hissettim ve gerçekten çok memnun kaldım. Bir expat olarak ev alma sürecine girecek herkese gönül rahatlığıyla tavsiye ederim.
—
I first met Engin about 8 months ago when I decided not to move forward with a property I was planning to buy. When I recently started searching for a new home, I reached out to him again without hesitation — and I’m so glad I did. From day one, he managed the entire process incredibly professionally and efficiently.
He was not just a mortgage advisor, but truly a trusted advisor who supported me in every aspect. Their platform is extremely user-friendly, making the entire document management process smooth and transparent. Engin is always reachable, and even when he is busy, he responds politely and schedules a suitable time right away.
He patiently answered all my questions, concerns, and ideas. Throughout the process, I felt completely supported and safe. I am genuinely very happy with my experience.
As an expat navigating the home-buying process, I highly recommend working with Engin.
Profesyonelliği, ilgisi ve desteği sayesinde kredi başvurumuz hiçbir sorun yaşamadan tamamlandı.
Kesinlikle güvenebileceğiniz bir danışman. Kendisine tekrar teşekkür ederiz.
Teklifiniz kabul edildi
Eğer satıcı teklifinizi kabul ederse satış sözleşmesi hazırlanır. Karşı taraf sizden pasaport ve iletişim bilgisi talep eder.
Sözleşmenin bir uzman tarafından kontrol edilmesi bu aşamada önem arz eder. Sözleşmenin tüm maddelerini inceleyip kontrol ettikten sonra sözleşme karşılıklı olarak imzalanır.
Finansal danışmanınız aracılığı ile kredi basvurunuz yapıldı
Daha önceden verdiğiniz evraklara satış sözleşmesini de ekledikten sonra finansal danışmanınız mortgage prosedürünü başlatacaktır.
- Ekspertiz yönlendirilir.
- Banka belirlenir ve kredi başvurusu yapılır.
- Noter bilgilendirilir.
- Sizin özel durumunuza göre danışmanlık raporu hazırlanır.
- Orta ve uzun vadeli planlamalar yapılır.
- Sigortalayabileceğiniz riskler konusunda bilgilendirme yapılır.
- Zorunlu sigortalar konusunda bilgi verilir.
Krediniz onaylandı
Krediniz onaylandiktan sonra geriye tapu devir tarihini beklemek kaliyor. Hayırlı olsun stressiz bir yolculuk yaptınız.
Ancak genelde stres şimdi başlar. Mobilya seçimi, belki tadilat, perdenin rengi, toparlanma ve taşınma. Kolaylıklar dileriz.
Sıkça Sorulan Sorular
Expat olarak geldiyseniz, şözleşmeniz süresiz ise ya da işyeriniz süresiz olacağını taahhüt ediyorsa kredi başvurusu yapabilirsiniz.
Geliriniz, borçlarınız, birikiminiz ,gayrimenkulün durumu gibi etkenler de banka tarafından gelecek olan basvuru cevabını etkileyecek olan diğer unsurlardandır.
Alım satım vergisi kişisel kullanım için alınan konutlarda %2 dir. Yatırım amaçlı alınan taşınmazlarda ise %8 dir.
Muaf şartlarına uymanız durumunda ise bu oran %0 ‘a kadar düşebilmektedir.
Hollanda’da ilk evini alanlar ve daha önce bu hakkını kullanmamiş olanlar %2 alım satım vergisinden muaf tutulabilirler. Bu muafiyetten yararlanabilmek için 35 yaşından küçük olmaniz ve almayı planladığınız gayrimenkul fiyatının €555.000’u geçmemesi gerekir.
Alıcılardan bir kişi bu şartlara uyuyorsa, yarı yarıya olan alımlarda gayrimenkul fiyatinin sadece yarisi uzerinden %2 vergi ödenir.
Noter bu işlemi sizin için organize edecektir.
Gelirinize oranla çekebileceğiniz maksimum kredi tutarı kullanırsanız, LTV %100 olur.
Evin değerine oranla çekebileceğiniz maximum kredi tutarı.
Bu tutar belirlenirken evin satış fiyatı değil , ekspertiz raporunda belirlenen değer baz alınır. Örnegin satış fiyatı €510.000 olan bir evin ekspertiz değeri €500.000 olarak belirlenmesi durumunda bu ev için çekilebilecek maximum kredi tutari €500.000 olacaktir.
Ekspertiz değeri €500.000 olan bir konut için €500.000 kredi çekiliyor ise LTV %100 olarak hesaplanır.
Sadece evin enerji tasarrufu icin alacağınız ek inşaat maaliyetleri bunun üzerine çıkabilir. Enerji kategorisi bu noktada belirleyicilik teşkil eder.
Mortgage Hesabına Dahil Edilen Gelir Kalemleri
Maksimum kredi miktarınız hesaplanırken bankaların standart olarak kabul ettiği kalemler şunlardır:
Brüt Maaş: Sözleşmenizde belirtilen yıllık toplam tutar.
Tatil Ödemesi (Vakantiegeld): Genellikle yıllık brüt maaşın %8’i olarak hesaplanır.
13. Ay Maaşı / Sabit İkramiyeler: Sözleşmenizde garanti edilen ek ödemeler.
Komisyon (Provisie): Kendi performansınıza bağlı primler (Son 12 ay içerisinde ödenmiş olması şartıyla).
Vardiya Tazminatı (Onregelmatigheidstoeslag): Özellikle sağlık ve emniyet çalışanlarında görülen, mesai dışı sabit çalışma karşılığı alınan ek ücretler.
Değişken Bonuslar: Bazı durumlarda, son 3 yılda alınan bonusların ortalaması üzerinden değerlendirme yapılabilir.
Overbruggingshypotheek, mevcut evinizi henüz satmadan yeni bir ev almak istediğinizde, eski evinizdeki oluşacak kârı (overwaarde) peşinat olarak kullanmanıza olanak tanıyan geçici bir kredi türüdür.
Nasıl Çalışır? (Örnek Hesaplama)
Bankalar genellikle risk payı bırakmak adına mevcut evinizin değerinin belirli bir kısmını baz alır (çoğunlukla %90).
Mevcut Ev Değeri: €500.000
Banka Değerlemesi (%90): €450.000
Mevcut Kredi Borcu: €350.000
Kullanılabilir Köprü Kredisi: €100.000
Bu €100.000 tutarındaki “hayali kârı”, cebinizden nakit çıkmadan yeni evinizin alımında veya masraflarında kullanabilirsiniz. Eski eviniz satıldığı an bu kredi otomatik olarak kapatılır.
Konut Alım Satım Masrafları Nelerdir?
Hollanda’da bir ev satın alırken karşılaşılan masraflar (Kosten Koper), evin satış bedelinin yaklaşık %4 – %6‘sı kadardır. Bu masrafları şu şekilde kategorize edebiliriz:
1. Vergi ve Yasal Masraflar
Alım Satım Vergisi (Overdrachtsbelasting).
Noter Masrafları: Tapu devri (leveringsakte) ve mortgage kaydı (hypotheekakte) işlemleri için ödenir.
Yeminli Tercüman Ücreti
2. Finansal ve Teknik Masraflar
Mortgage Danışmanlık Ücreti: Kredi başvurusu ve finansal danismanlik hizmeti için ödenir.
Ekspertiz (Taxatierapport): Evin güncel piyasa değerini belirlemek için bankalar tarafından zorunlu tutulan rapordur.
Banka Garantisi (Bankgarantie): Satış bedelinin %10’luk depozitosu için bankanın verdiği teminatın masrafıdır.
Teknik Rapor (Bouwkundige Keuring): Evin yapısal durumunu anlamak için önerilen, tercihe bağlı bir rapordur.
3. Hizmet Masrafları
Emlakçı Ücreti (Aankoopmakelaar): Danışmanlık ve pazarlık desteği aldıysanız emlakçınıza ödeyeceğiniz hizmet bedelidir.
1. Kimlik ve Mülkiyet Kontrolü
2. Tapu Devri ve İpotek İşlemleri
3. Para Trafiğinin Yönetimi (Emanet Hesap)
Noter, tüm ödemeler tamamlanmadan ve hukuki şartlar sağlanmadan tapuyu alıcıya devretmez; böylece her iki tarafı da koruma altına alır.
Hollanda’da mortgage başvurusu yaparken belgeleri Kişisel, Gelir ve Mülk odaklı olarak üç ana grupta toplamak süreci hızlandırır. İşte hazırlamanız gereken güncel liste:
1. Kişisel Bilgiler ve Kimlik
Geçerli Kimlik Belgesi: Pasaport veya arkalı önlü oturum kartı fotokopisi.
BKR Çıktısı: www.mijnkredietregistratie.nl’den alınan, adınıza kayıtlı mevcut borç ve kredi geçmişini gösteren belge.
2. Gelir ve Çalışma Durumu
İşveren Beyanı (Werkgeversverklaring): İş yerinizden alınan, çalışma şartlarınızı belirten resmi form.
Maaş Bordrosu: En son aya ait güncel maaş dökümü.
Banka Hesap Özeti: Maaşınızın yattığını ve mevcut birikiminizi gösteren son dönem hesap dökümleri.
3. Satın Alınacak Mülke Dair Belgeler
Alım-Satım Sözleşmesi (Koopovereenkomst): Hem alıcı hem satıcı tarafından imzalanmış olan taslak veya asıl sözleşme.
Ekspertiz Raporu (Taxatierapport): Evin güncel piyasa değerini gösteren, onaylı (NWWI) bilirkişi raporu.
Nationale Hypotheek Garantie bir garantidir. Bazı durumlarda evinizi borçlu satmak zorunda kalabilirsiniz. Örneğin gayrimenkul fiyatlarının düştüğü dönemde, ayrılma kararı aldığınızda. Ve ya yurtdışına taşınmak zorunda kaldığınızda.
Bu durumda NHG, şartlara uyduysanız, kalan borcu NHG fonu bankaya öder.
Banka bu durumdan çok memnun kaldığı için NHG’li konut kredilerinde faiz indirimi yapar.
Masrafı kredi oranının %0,4’sıdır ve ödenen bu ücretin bir bölümü vergiden ‘geri’ alınır.
NHG üst sınır 2026’de €470.000’dur.
Enerji tasarrufu için kullanılacak inşaat ücreti ile beraber bu sınır €498.200’e kadar çıkabiliyor.
NHG zorunlu değildir.
LTV %100 kullandıysanız, ve şartlara uyuyorsanız NHG mantıklı bir tercihtir. Eğer LTV oranı düşük ise, yüksek bir meblağıyı nakit verdiyseniz, NHG tekrar değerlendirilmeli.
Artık çoğu banka hayat sigortasını zorunlu tutmuyor.
Ancak kişisel durumunuza göre çok ciddi değerlendirmesi gereken bir konu. Aynı zamanda engellilik ve işsizlik sigortasını da değerlendirmelisiniz.
Banka tarafından zorunlu olan sigorta gayrimenkul sigortasıdır (opstalverzekering)
Evin içerisindeki mobilyanızı ve evinize sabitlenmemiş eşyalar için farklı bir sigorta bulunur ‘inboedelverzekering’ . Bu sigorta zorunlu değildir.
Genelde sigortalar evin camını karşılamaz. Bunun içinde ayrı bir camsigortası düşünebilirsiniz (glasverzekering)